海航系密謀地產(chǎn)再融資　億城股份遇拿地困局

如果交割進(jìn)展順利的話，不出年底，億城股份(000616.SZ)就將成為海航納入旗下的第8家A股上市公司。

8月6日晚間，億城股份對(duì)外發(fā)布公告披露，公司大股東乾通實(shí)業(yè)已經(jīng)和海航集團(tuán)旗下海航資本正式簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，乾通實(shí)業(yè)將以16.0987億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓手中所持的全部?jī)|城股份股權(quán)，轉(zhuǎn)讓完成后，海航資本將成為億城股份的大股東。

對(duì)于手中已經(jīng)沒(méi)有多少土地儲(chǔ)備的億城股份，海航資本還能夠以高出市場(chǎng)價(jià)格104%的高溢價(jià)收購(gòu)，究竟看中的是什么?收購(gòu)?fù)瓿芍?，海航資本是否會(huì)延續(xù)老路，將億城股份作為資本運(yùn)作的一個(gè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)二級(jí)市場(chǎng)再融資，就此開(kāi)始將手中冰封多年的土地資產(chǎn)盤(pán)活?

16億值不值

在8月7日復(fù)牌之后，億城股份的股價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)一字漲停，至8月9日?qǐng)?bào)收于每股3.66元。

這一價(jià)格距離海航資本開(kāi)出的價(jià)格仍有很大的空間，按照海航資本給乾通實(shí)業(yè)開(kāi)出的16.0987億元價(jià)格購(gòu)買2.86億股計(jì)算，折合每股價(jià)格為5.63元。

如果從二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)104%以及折合每股20多倍的市盈率來(lái)看，海航資本算得上出手闊綽，但是站在海航資本的角度來(lái)看，以16億元的價(jià)格買下億城股份的控股權(quán)已經(jīng)是非常實(shí)惠了。

首先，由于整個(gè)房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，億城股份的每股收益是從2007年以來(lái)的最低值;其次，億城股份截至一季度末的每股凈資產(chǎn)仍舊高達(dá)3.34元，折算下來(lái)市凈率不到1.7倍。

更為重要的是，按照海航資本董事長(zhǎng)劉小勇給出的解釋，億城股份的股權(quán)結(jié)構(gòu)分散有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的最大化。公開(kāi)資料顯示，億城股份大股東乾通實(shí)業(yè)的持股比例只有19.98%，其余前10大股東均為機(jī)構(gòu)投資者，而且持股比例合計(jì)只有10%左右，海航資本只需要以16億元的成本，就可以控股整個(gè)億城股份。

而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的最大化，這也是海航資本運(yùn)作的一貫手法。

能買到什么

根據(jù)億城股份的2012年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，盡管公司賬面上的主要流動(dòng)資產(chǎn)就是目前正在開(kāi)發(fā)階段的7塊用地，主要位于北京、蘇州和天津三地，這幾個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)合計(jì)接近75億元。

事實(shí)上，由于沒(méi)有新購(gòu)置土地，剩余可供開(kāi)發(fā)的土地基本已經(jīng)用盡。

從2010年至2012年的3年間，公司手中未開(kāi)發(fā)的土地金額分別為28.38億元、12.76億元和4.2億元，土地儲(chǔ)備在逐年減少，眼下，公司手中唯一的一塊未開(kāi)發(fā)用地是位于唐山的大城山項(xiàng)目，規(guī)劃面積只有16萬(wàn)平方米，即便是這塊土地也是因未能在2012年如期開(kāi)工而剩下的。

除了沒(méi)有增加土地儲(chǔ)備之外，從年初的時(shí)候，億城股份就開(kāi)始有計(jì)劃地剝離公司部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

今年2月4日，億城股份發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)將孫公司億城山水和頤園會(huì)所分別以2.21億元和1.5億元的價(jià)格出售，對(duì)此，公司的解釋是為了減少上市公司負(fù)債，但事實(shí)卻是，在出售億城山水之前，卻將其擁有的對(duì)曾孫公司西海龍湖的1.5億元債權(quán)轉(zhuǎn)給了上市公司。

事實(shí)上，此次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)當(dāng)中，包括西山華府的綜合樓項(xiàng)目、萬(wàn)城華府的兩處會(huì)所以及碧水云天的頤園會(huì)所，幾乎都是億城股份近些年來(lái)開(kāi)發(fā)的最優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源，而根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中對(duì)于這些房產(chǎn)的估值，也明顯低于同期市場(chǎng)價(jià)格。

已經(jīng)放棄上市公司的乾通實(shí)業(yè)，剛剛在6月份將公司的注冊(cè)地從目前的北京萬(wàn)柳中心遷往了西藏拉薩的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

“北京現(xiàn)在的地越來(lái)越難拿了，像億城股份這樣的小地產(chǎn)公司，最近幾年拿的地也基本都是外地的，也能看得出來(lái)，他們?cè)缇筒幌胱隽恕?rdquo;北京一家券商地產(chǎn)行業(yè)分析師在接受記者采訪時(shí)分析道。